LOS ÁNGELES (AP) — Un extenso paquete legislativo destinado a reducir el costo de la vivienda e impulsar la construcción de más viviendas obtuvo la aprobación bipartidista del Congreso esta semana, pero se ha topado con un obstáculo importante para convertirse en ley: el presidente Donald Trump.

La Casa Blanca apoyó la Ley de Vivienda del Siglo XXI, pero el miércoles Trump canceló la ceremonia de firma del proyecto de ley, diciendo que no firmaría la medida hasta que el Congreso apruebe una legislación que exija prueba de ciudadanía a todos los votantes.

Esto es lo que debes saber.

¿Qué importancia tiene esta legislación sobre vivienda?

Esta medida es la culminación de meses de negociaciones entre legisladores que combinaron decenas de proyectos de ley destinados a abordar cómo la asequibilidad de la vivienda, tanto para inquilinos como para aspirantes a propietarios en Estados Unidos, se ha vuelto cada vez más inalcanzable para muchos estadounidenses.

El proyecto de ley reduciría las regulaciones federales, agilizaría las evaluaciones ambientales, aceleraría el proceso de construcción y frenaría la influencia de los propietarios corporativos al limitar su capacidad para comprar viviendas unifamiliares.

Sin embargo, no es la solución definitiva para todos los factores que contribuyen a la menor asequibilidad de la vivienda, incluyendo la escasez de mano de obra en la construcción, el aumento de los costos de los seguros y años de escaso crecimiento salarial en relación con el fuerte aumento de los alquileres y los precios de las viviendas.

Aun así, el proyecto de ley ha recibido un amplio apoyo del sector inmobiliario, incluidas organizaciones que representan a constructores de viviendas y propietarios de complejos de apartamentos, así como a defensores de la vivienda.

“Necesitamos que se construyan más viviendas, y una legislación que elimine las barreras a la construcción es justo lo que el mercado necesita ahora mismo”, afirmó Daryl Fairweather, economista jefe de Redfin. “Los compradores de vivienda que esperaban una solución podrían tener que esperar aún más, y en un mercado que ya sufre escasez de oferta, eso es difícil de aceptar”.

¿Qué llevó a los legisladores a aprobar la primera ley importante de vivienda en décadas?

La vivienda se ha convertido en un tema candente entre los votantes en los últimos años, ya que la compra de viviendas y los alquileres en muchas zonas se han vuelto menos asequibles para muchos estadounidenses.

El mercado inmobiliario estadounidense se encuentra en recesión desde 2022, cuando los tipos de interés hipotecarios comenzaron a subir desde los mínimos alcanzados durante la pandemia. Las ventas de viviendas de segunda mano en EE. UU. se mantuvieron prácticamente estables el año pasado, en su nivel más bajo en 30 años. Si bien las ventas se aceleraron en mayo, alcanzando su ritmo más rápido desde diciembre , siguen rondando los 4 millones de unidades anuales, muy por debajo de la media histórica, que se sitúa en torno a los 5,2 millones, debido en parte a los elevados tipos de interés hipotecarios.

Años de precios de la vivienda disparados, especialmente a principios de esta década, cuando los tipos de interés hipotecarios mínimos impulsaron una auténtica fiebre compradora, han dejado a muchos potenciales compradores fuera del mercado. Además, la escasez crónica de viviendas en venta a nivel nacional, debida en parte a años de construcción de viviendas nuevas por debajo de la media, ha contribuido a sostener los precios de la vivienda incluso durante una caída de las ventas que se prolonga desde hace varios años.

Los precios de las viviendas han aumentado un 54% en todo el país desde 2020, y el año pasado el precio medio de venta de una vivienda unifamiliar ya existente fue casi cinco veces superior a la renta media de los hogares, según investigadores del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard.

Mientras tanto, los inquilinos han visto poca mejoría en la asequibilidad. Si bien el alquiler mensual promedio en Estados Unidos ha estado disminuyendo durante casi tres años, en mayo todavía era un 17,2 % más alto que antes de la pandemia, según datos de Realtor.com.

¿Qué ocurre si el proyecto de ley no se convierte en ley?

Uno de los mayores obstáculos para acceder a la vivienda propia ha sido el desequilibrio entre la oferta y la demanda en muchas partes del país.

Cuando hay menos viviendas en el mercado, esto ayuda a sostener los precios incluso durante una desaceleración económica. Por el contrario, cuando las tasas hipotecarias son bajas, los compradores terminan compitiendo por menos viviendas, lo que hace que los precios suban.

El proyecto de ley de vivienda contribuiría a aumentar la oferta de viviendas, en particular en lo que respecta a viviendas más pequeñas y asequibles para quienes compran su primera vivienda.

Modifica la normativa vigente para impulsar la construcción de viviendas prefabricadas, que suelen ser más asequibles que otros tipos de viviendas de nueva construcción, y amplía el acceso a préstamos con garantía estatal para incluir la construcción de viviendas independientes que el propietario pueda alquilar.

El proyecto de ley también proporciona nuevos fondos para que las comunidades conviertan infraestructuras abandonadas en viviendas, y ofrece directrices para las comunidades que deseen reformar las normativas de zonificación obsoletas, que a menudo limitan los proyectos de vivienda de mayor envergadura.

“Esto no hará que la vivienda sea más asequible de la noche a la mañana, pero en los próximos años veremos una mayor construcción de casas adosadas, viviendas multifamiliares y unidades de vivienda accesorias (ADU)”, señala Fairweather, y añade que la oferta adicional “aliviará la presión sobre los precios de las viviendas y facilitará el acceso de los compradores al mercado”.

¿Y qué pasa con los inquilinos?

La legislación incluye un amplio conjunto de disposiciones, entre ellas la ampliación de los programas gubernamentales de asistencia para el alquiler y de construcción de viviendas asequibles, así como medidas destinadas a alentar a los gobiernos estatales y locales a facilitar la construcción de nuevas viviendas y apartamentos, incluyendo financiación federal para lugares que superen la tasa media de construcción de viviendas.

Además, el proyecto de ley aumentaría los límites en la cantidad de unidades de vivienda pública que pueden recibir financiamiento para renovaciones y codificaría un programa de recuperación para ayudar a agilizar la entrega de fondos a las comunidades que se reconstruyen después de un desastre.

También exige nuevas medidas de protección para los inquilinos .

“Las familias están sufriendo las consecuencias del elevado coste de la vivienda, que lleva décadas en aumento”, declaró Todd Gloria, alcalde de San Diego y presidente de la Conferencia de Alcaldes de Estados Unidos. “No hay tiempo que perder. Sin la intervención del gobierno federal, el déficit de vivienda en Estados Unidos seguirá creciendo, con un déficit adicional de dos millones de unidades en los próximos cinco años”.

¿Qué ocurre si la firma del proyecto de ley se retrasa durante semanas o más?

Si bien se considera un paso importante, el poder del gobierno federal para dictar cuestiones como la cantidad de viviendas que se construyen o los alquileres es limitado, dado que la mayoría de las regulaciones sobre construcción, como las leyes de zonificación y otros aspectos del sector inmobiliario, son determinadas por los gobiernos locales y estatales.

Así pues, aunque se retrase la aprobación del proyecto de ley, no tendría un impacto inmediato en los precios locales de la vivienda, por ejemplo. Pero sí retrasaría nuevos proyectos de construcción que, de otro modo, no recibirían la aprobación.

“Cuanto antes se apruebe esta ley, antes se beneficiarán los constructores y los compradores de viviendas de sus efectos colaterales”, declaró Danielle Hale, economista jefe de Realtor.com. “Incluso si el presidente la firmara de inmediato, muchas de sus disposiciones tardarán en repercutir en la planificación de los constructores y en los proyectos en curso, por lo que habrá un retraso antes de que los consumidores perciban los efectos de esta legislación, sea cual sea el resultado”.

¿Qué sucederá después?

La decisión de Trump de no promulgar la ley el miércoles podría terminar retrasando solo temporalmente la entrada en vigor de la medida.

La Cámara de Representantes aprobó el proyecto de ley el martes con 358 votos a favor y 32 en contra, y el Senado lo aprobó el lunes con 85 votos a favor y 5 en contra. Ese nivel de apoyo se conoce coloquialmente como una mayoría suficiente para anular un veto.

Sin embargo, si Trump vetara la medida, el Senado y la Cámara de Representantes tendrían que votar de nuevo para anular el veto.

Puede que no lleguemos a ese extremo.

El presidente de la Cámara de Representantes, Mike Johnson, dijo el miércoles que había hablado con Trump ese mismo día y que confiaba en que el presidente firmaría el proyecto de ley.

“Cuando analicemos los detalles del proyecto de ley, el presidente comprenderá que es un buen producto”, dijo Johnson.

Por  Alex Veiga

(Foto AP/Jose Luis Magana)